Tôi còn nhớ lần đầu gặp hắn, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp có phong thái đầy tự tin. Trong khi nhiều người dè chừng trước việc đi vay nợ để mua tài sản, hắn lại xem đó là “nghệ thuật tích sản”. Hắn chia sẻ bí quyết: muốn phát triển nhanh trong lĩnh vực này, nhất định phải biết vận dụng đòn bẩy tài chính một cách thông minh.
Với hắn, nợ vay không chỉ giúp mở rộng quy mô danh mục đầu tư mà còn là cách tối ưu hóa hiệu suất sử dụng vốn. Tỷ lệ nợ vay và vốn chủ phù hợp (mà hắn hay ví von là “tấm nệm”), lãi vay hợp lý và dòng tiền cho thuê đủ mạnh sẽ có thể “nuôi” các khoản vay, còn giá trị tài sản nếu “may mắn” sẽ tăng theo chu kỳ thị trường, tạo ra phần lợi nhuận gấp nhiều lần số vốn bỏ ra ban đầu. ROE sẽ được khuếch đại nhờ việc sử dụng nợ vay!
Lấy ví dụ, doanh nghiệp xác định được 1 tài sản được rao bán trên thị trường với giá trị 10 tỷ. Họ có 2 lựa chọn, hoặc đầu tư toàn bộ (i) 10 tỷ tiền mặt đang có hoặc (ii) phân bổ tỷ lệ này ví dụ 70:30 nợ vay và vốn chủ để mua tài sản. Bỏ qua các yếu tố về chi phí cơ hội, ảnh hưởng thuế, giá trị của đồng tiền, và các yếu tố khác để đơn giản hóa.
- Giả sử, phương án 1 là dùng 10 tỷ. Sau 1 năm, tài sản tăng giá 12 tỷ. Lúc này lợi nhuận đạt được là 2 tỷ (12-10) và lợi nhuận trên vốn chủ 10 tỷ bỏ ra ban đầu (lợi nhuận trên vốn chủ, Return on Equity, ROE) sẽ là 2/10=20%.
- Phương án 2, dùng 7 tỷ nợ vay (lãi 10%/năm) và 3 tỷ vốn chủ (7 tỷ còn lại có thể dùng để đầu tư vào các dự án khác có khả năng sinh lợi). Khi đó, lợi nhuận trên vốn chủ giả sử tài sản tăng giá 1.3 tỷ (12-10-10%*7) sẽ là 1.3/3=43% (cao hơn mức 20% nếu tài trợ toàn bộ bằng nợ vay).
Nhưng hắn cũng cảnh báo: “Vay để tích sản không phải là trò chơi của kẻ liều lĩnh thiếu tính toán”. Theo đó, hắn luôn tính toán kỹ dòng tiền từng dự án, động lực tăng giá tài sản, phương án thoái vốn, và các kịch bản lãi suất tăng. Sau nhiều năm, hắn vẫn trụ vững với tài sản cá nhân ngày càng tăng nhờ chiến lược quản trị nợ vay, kiểm soát rủi ro và lựa chọn tài sản tốt của mình.
Quyết định sử dụng vốn vay hay vốn cổ phần trong tài chính doanh nghiệp cũng có những tính chất tương tự và xuất phát từ tổng hòa nhiều yếu tố: tính linh hoạt tài chính, khả năng phòng ngừa rủi ro, chất lượng dòng tiền và định hướng chiến lược dài hạn. Nợ vay thường rẻ hơn vốn chủ, những doanh nghiệp tốt thường có thể tận dụng để không phải “bán lúa non”, giảm pha loãng, nhưng đổi lại đòi hỏi kỷ luật tài chính đi kèm rủi ro vỡ nợ nếu như không quản trị tốt.
